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Fr, 12:53 Uhr
16.04.2010

Baugenehmigungen immer erforderlich

Um- und Neubau von Garten- und Wochenendhäusern ohne Baugenehmigung kann teuer werden. Darauf weist das städtische Bauordnungsamt noch einmal ausdrücklich hin.

Kontrollen des Bauordnungsamtes im Außenbereich haben ergeben, dass zuweilen Gartenlauben und Bungalows - Bungalows auch bekannt als Datschen oder Wochenendhäuser - im Laufe der Zeit ohne Baugenehmigung errichtet oder erweitert worden sind. Auch eine zunehmende Tendenz zur Dauerwohnnutzung, oft bereits in den 90er Jahren realisiert, ist festzustellen. Über die rechtlichen Grundlagen informiert Bauordnungsamtsleiter Mike Szybalski.

„Neubau, Erweiterung oder Nutzungsänderung von Gartenlauben und Bungalows sind baugenehmigungspflichtig“, sagt er. Gartenlauben in sonstigen Gärten seien in der Regel Gebäude bis 24 m² Grundfläche in einfacher Ausführung, die zum kurzfristigen Aufenthalt dienen. Bungalows seien meist größer als 24 m² und zum zeitlich beschränkten Aufenthalt, z. B. an Wochenenden und im Urlaub, vorgesehen, erklärt er. Nicht baugenehmigungspflichtig sind Gartenlauben in Kleingärten nach Bundeskleingartengesetz. Sie sind generell verfahrensfrei und seien die Ausnahme. Hier bedarf es jedoch der Zustimmung des jeweiligen Vorstandes des Vereins.

„Wir sehen in der Praxis Baumaßnahmen, die ohne Genehmigung realisiert wurden, wie zum Beispiel die Einhausung einer überdachten Terrasse und Schaffung einer neuen Terrasse. Das sei oft der erste Schritt von der Gartenlaube zum Bungalow. Weitere bauliche Veränderungen, wie der Anbau eines Raumes oder das Anheben des Daches zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums, führen dann nicht selten zum Dauerwohnsitz, sagt Mike Szybalski.

Für den Betroffenen stellt sich die Frage, wie ist die Rechtslage, wie verhält es sich mit dem Bestandsschutz, dem Verjährungsschutz und kann die zuständige Behörde die Beseitigung des ohne Baugenehmigung aber mit oft hohem Einsatz finanzieller Mittel errichteten Gebäudes verlangen?

Bestandsschutz genießt eine bauliche Anlage nur dann, wenn sie entsprechend der Genehmigung errichtet wurde und genutzt wird. Wird das Gebäude baulich verändert oder umgenutzt erlischt in der Regel der Bestandsschutz. Auch intensiv in die Bausubstanz eingreifende Reparatur-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen führen zum Verlust des Bestandsschutzes. Hierunter fällt z. B. auch das schrittweise Austauschen von Wänden.

Liegt für das Bestandsgebäude keine Baugenehmigung vor, könnte das Gebäude auch unter die Verjährungsschutzregelung fallen, so der Bauordnungsamtsleiter. Dies sei der Fall, wenn das Gebäude vor dem 31.07.1985 errichtet und danach nicht wesentlich verändert oder umgenutzt worden sei. „Nur dann kann der Eigentümer oder Nutzer sicher sein, dass das Bauordnungsamt keine Beseitigungsanordnung mehr erlassen darf“, sagt er. Diese Regelung ist zurückzuführen auf die zu DDR-Zeit erlassene Verordnung über Bevölkerungsbauwerke. Die Nachweispflicht über den Zeitraum der Errichtung des Gebäudes und seiner Nutzung hat der Eigentümer oder der Nutzer. Falls das nicht der Fall sei, ist zu prüfen, ob der nicht genehmigte Bestand im Nachhinein genehmigt werden kann. Dabei ist jedes Vorhaben im Einzelfall zu prüfen.

Kann sich nicht mit Erfolg auf den Verjährungsschutz berufen und die nachträgliche Genehmigung nicht erreicht werden, ist das Bauordnungsamt berechtigt, die völlige Beseitigung, in einzelnen Fällen auch die Teilbeseitigung, des Gebäudes zu verlangen. Insbesondere kommt eine Teilbeseitigung dann in Betracht, wenn erkennbar ist, dass bei einer Beseitigung bestimmter Gebäudeteile ein genehmigungsfähiger bzw. bestandsgeschützter Baukörper zurückbleibt. „Oft werde ich gefragt, ob mit Zahlung einer Geldstrafe die Beseitigung vermieden werden kann. Dieses sieht das Gesetz jedoch nicht vor“, so Szybalski.

Jeder, der ohne Baugenehmigung Gebäude errichtet, erweitert oder dessen Nutzung ändert, riskiert die Aufgabe des Bestandsschutzes und muss jederzeit mit einer Beseitigungsanordnung rechnen. Da das ordnungsbehördliche Verfahren für den Betroffenen oft Nerven zehrend, kostspielig und eine übermäßige Härte sein kann, sollte sich jeder vor Umsetzung genehmigungspflichtiger Baumaßnahmen beim städtischen Bauordnungsamt Markt 15, Tel. 03631/696 527, über die Zulässigkeit informieren.
Autor: nnz

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