Fr, 14:30 Uhr
19.09.2025
nnz nachgefragt
Was ist zum Beispiel ein Nießbrauchrecht?
Der kommende fünfte Immobilienabend des Immobilienexpertenteam-Südharz (IET-Südharz) am 1. Oktober 2025 beschäftigt sich zum einen mit steuerlichen Aspekten und zum anderen mit der Ausgestaltung von Wohnungs- und Nießbrauchrechten bei der Übertragung von Immobilienbesitz. Uns interessierte, warum widmet sich das IET-Südharz gerade diesen Themen einen ganzen Abend lang?
Dr. Eric Urzowski bei einem Vortrag (Foto: IET)
nnz: Herr Beck, viele Familien möchten ihr Vermögen an die nächste Generation weitergeben und dabei Steuern optimieren. Sie sprechen am 1. Oktober beim IET-Immobilienabend in Nordhausen über genau dieses Thema. Warum ist rechtzeitige Planung so wichtig?
Alexander Beck (Notar): In meiner Praxis sehe ich täglich, wieviel Gestaltungsspielraum das deutsche Steuerrecht bietet – aber nur, wenn man rechtzeitig plant. Viele Familien zahlen unnötig hohe Steuern, weil sie diese legalen Möglichkeiten nicht kennen oder zu spät nutzen. Als Notar zeige ich die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten auf, für die konkrete Steuerberechnung arbeiten wir dann mit dem Steuerberater der Mandanten zusammen.
nnz: Können Sie uns ein konkretes Beispiel nennen, wie man Steuern sparen kann?
Alexander Beck (Notar): Gern! Nehmen wir einen Vater mit einem Mietshaus im Wert von 600.000 Euro, das er an seine Tochter übertragen möchte. Bei direkter Schenkung werden nach Abzug des Freibetrags der Tochter 200.000 Euro steuerpflichtig – das ergibt in Steuerklasse I rund 11 % und damit etwa 22.000 Euro Schenkungsteuer. Die Alternative: Übertragung mit vorbehaltenem Nießbrauch – der Vater behält also das Recht, die Mieten zu beziehen. Dadurch reduziert sich der steuerliche Wert der Schenkung deutlich; im Beispielsfall bleibt die Übertragung innerhalb des Freibetrags und damit steuerfrei.
nnz: Welche typischen Planungsfehler sehen Sie in der Praxis?
Alexander Beck (Notar): Drei Situationen sind besonders häufig: Erstens – zu späte Übertragung des Immobilienbesitzes: Viele warten bis ins hohe Alter. Bei plötzlicher Pflegebedürftigkeit ist dann keine strukturierte Übertragung mehr möglich. Zweitens: – fehlende Absicherung: Eltern übertragen ohne Rückfallklauseln. Verstirbt das beschenkte Kind vor den Eltern oder lässt sich scheiden, kann das zu ungewollten Vermögensverschiebungen führen. Drittens – ungleiche Vermögensverteilung zwischen Eltern: Die meisten Ehegatten machen sich über die Verteilung des Vermögens zwischen ihnen keine Gedanken. Ist das Vermögen aber sehr ungleich verteilt, ist die optimale Nutzung der Freibeträge nicht möglich.
nnz: Herr Engelhardt, kennen Sie auch solche Situationen?
Lutz Engelhardt (Immobilienwertermittler): Aus meiner Erfahrung kann ich die Angaben von Herrn Beck nur bestätigen. Häufig kommt mir die Aufgabe zu, einen Immobilienbesitz zu bewerten, wenn die Pflegebedürftigkeit bereits Realität ist und der Immobilieneigentümer in einem Heim gepflegt wird.
nnz: Wozu wird dann eine Immobilienbewertung benötigt?
Lutz Engelhardt (Immobilienwertermittler): Die massiven Kostensteigerungen in der Pflege – insbesondere in der stationären Pflege – haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass bei fast allen Pflegebedürftigen der Eigenanteil an der Pflege den Altersbezug erheblich übersteigt. Dies führt oft dazu, dass eine plötzliche Pflegebedürftigkeit zu einer katastrophalen finanziellen Situation für den Pflegebedürftigen führt, ggf. auch Familienangehörige finanziell belastet. Zur Verdeutlichung ein Zahlenbeispiel: Der aktuelle bundesdurchschnittliche Eigenanteil an der stationären Pflege in einem Heim beträgt rd. 3.100 Euro/Monat; die durchschnittlichen monatlichen Altersbezüge beim männlichen Teil unserer Bevölkerung jedoch nur rd. 1.400 Euro und beim weiblichen Teil erschreckend geringe rd. 950 Euro. Wir reden über eine erhebliche finanzielle Lücke, welche der Pflegebedürftige zunächst durch sein Bar- und anschließend durch Immobilienvermögen decken muss bevor die staatliche Fürsorgeleistungen einsetzt. Salopp gesagt, erst wenn der Pflegebedürftige verarmt ist, übernimmt das Sozialamt die Kosten – ausgenommen davon ist lediglich ein Schonvermögen von 10.000 Euro.
nnz: Was bedeutet dies für ein Immobilie, welche die pflegebedürftigen Großeltern aufgebaut haben?
Lutz Engelhardt (Immobilienwertermittler): Die Situation ist relativ einfach zu erklären. Träger der staatlichen Fürsorgeleistungen ist das zuständige Sozialamt. Dieses übernimmt aber erst dann die Kosten der Pflege, sobald alle finanziellen Mittel – abgesehen vom vorgenannten Schonvermögen – aufgebraucht sind. Die finanziellen Mittel bezieht sich nicht nur auf das vorhandene Geld- oder Immobilienvermögen, sondern auch auf Schenkungen, welche bis zu 10 Jahre zurückliegen. Neben dem Geldvermögen zählt auch Immobilienvermögen, z. B. im Rahmen eines Überlassungsvertrags, zu einer Schenkung. Im Fall eines drohenden Pflegefalls quasi durch Schenkungen zu verarmen, ist eigentlich nicht. In diesem Zusammenhang muss man auch klar sagen, Alter schützt nicht vor der Verwertung des Besitzes. Genau hier setzen die Anregungen von Herrn Beck an, ein Immobilienvermögen nicht nur rechtzeitig, sondern auch richtig zu übertragen.
nnz: Herr Beck, wie können sich Familien, sowohl vor der Verwertung der Familienimmobilie im Pflegefall als auch in Bezug auf zu hohe Erbschaftssteuern schützen?
Alexander Beck (Notar): Ein Verkauf kann sowohl aus vorgenannter Sicht, als auch steuerlich sehr sinnvoll sein! Beispiel: Die Eltern verkaufen ihre vermietete Wohnung für 300.000 Euro an die Tochter. Vorteil 1: Bei Verkäufen zwischen Eltern und Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an – das spart in Thüringen 5%, also 15.000 Euro! Vorteil 2: Die Tochter kann das Gebäude mit höheren Werten abschreiben, während sie bei einer Schenkung die niedrigeren Abschreibungen der Eltern fortführen müsste. Der Verkauf kann also eine Alternative zur Nießbrauchlösung sein. Beides sollte man für den konkreten Einzelfall vom Steuerberater durchrechnen lassen. Die Eltern können sich den Kaufpreis auch in Raten zahlen lassen – wie eine zusätzliche Altersvorsorge. Zu beachten ist allerdings: Wurde die Immobilie vor weniger als 10 Jahren angeschafft, kann beim Verkauf Einkommensteuer anfallen.
nnz: Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer in anderen Konstellationen aus?
Alexander Beck (Notar): Bei Schenkungen und Erbschaften fällt generell keine Grunderwerbsteuer an. Auch Übertragungen in gerader Linie – zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln – sind grunderwerbsteuerfrei, selbst bei (Teil-)Entgeltlichkeit. Anders bei Geschwistern, Onkel/Tante oder Neffe/Nichte: Hier werden bei entgeltlichen Übertragungen 5% Grunderwerbsteuer fällig. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie sind das 25.000 Euro.
nnz: Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch. Im Terminkalender der nnz gibt es aktuell die konkreten Daten mit allen wichtigen Informationen.
Autor: psg
Dr. Eric Urzowski bei einem Vortrag (Foto: IET)
nnz: Herr Beck, viele Familien möchten ihr Vermögen an die nächste Generation weitergeben und dabei Steuern optimieren. Sie sprechen am 1. Oktober beim IET-Immobilienabend in Nordhausen über genau dieses Thema. Warum ist rechtzeitige Planung so wichtig?
Alexander Beck (Notar): In meiner Praxis sehe ich täglich, wieviel Gestaltungsspielraum das deutsche Steuerrecht bietet – aber nur, wenn man rechtzeitig plant. Viele Familien zahlen unnötig hohe Steuern, weil sie diese legalen Möglichkeiten nicht kennen oder zu spät nutzen. Als Notar zeige ich die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten auf, für die konkrete Steuerberechnung arbeiten wir dann mit dem Steuerberater der Mandanten zusammen.
nnz: Können Sie uns ein konkretes Beispiel nennen, wie man Steuern sparen kann?
Alexander Beck (Notar): Gern! Nehmen wir einen Vater mit einem Mietshaus im Wert von 600.000 Euro, das er an seine Tochter übertragen möchte. Bei direkter Schenkung werden nach Abzug des Freibetrags der Tochter 200.000 Euro steuerpflichtig – das ergibt in Steuerklasse I rund 11 % und damit etwa 22.000 Euro Schenkungsteuer. Die Alternative: Übertragung mit vorbehaltenem Nießbrauch – der Vater behält also das Recht, die Mieten zu beziehen. Dadurch reduziert sich der steuerliche Wert der Schenkung deutlich; im Beispielsfall bleibt die Übertragung innerhalb des Freibetrags und damit steuerfrei.
nnz: Welche typischen Planungsfehler sehen Sie in der Praxis?
Alexander Beck (Notar): Drei Situationen sind besonders häufig: Erstens – zu späte Übertragung des Immobilienbesitzes: Viele warten bis ins hohe Alter. Bei plötzlicher Pflegebedürftigkeit ist dann keine strukturierte Übertragung mehr möglich. Zweitens: – fehlende Absicherung: Eltern übertragen ohne Rückfallklauseln. Verstirbt das beschenkte Kind vor den Eltern oder lässt sich scheiden, kann das zu ungewollten Vermögensverschiebungen führen. Drittens – ungleiche Vermögensverteilung zwischen Eltern: Die meisten Ehegatten machen sich über die Verteilung des Vermögens zwischen ihnen keine Gedanken. Ist das Vermögen aber sehr ungleich verteilt, ist die optimale Nutzung der Freibeträge nicht möglich.
nnz: Herr Engelhardt, kennen Sie auch solche Situationen?
Lutz Engelhardt (Immobilienwertermittler): Aus meiner Erfahrung kann ich die Angaben von Herrn Beck nur bestätigen. Häufig kommt mir die Aufgabe zu, einen Immobilienbesitz zu bewerten, wenn die Pflegebedürftigkeit bereits Realität ist und der Immobilieneigentümer in einem Heim gepflegt wird.
nnz: Wozu wird dann eine Immobilienbewertung benötigt?
Lutz Engelhardt (Immobilienwertermittler): Die massiven Kostensteigerungen in der Pflege – insbesondere in der stationären Pflege – haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass bei fast allen Pflegebedürftigen der Eigenanteil an der Pflege den Altersbezug erheblich übersteigt. Dies führt oft dazu, dass eine plötzliche Pflegebedürftigkeit zu einer katastrophalen finanziellen Situation für den Pflegebedürftigen führt, ggf. auch Familienangehörige finanziell belastet. Zur Verdeutlichung ein Zahlenbeispiel: Der aktuelle bundesdurchschnittliche Eigenanteil an der stationären Pflege in einem Heim beträgt rd. 3.100 Euro/Monat; die durchschnittlichen monatlichen Altersbezüge beim männlichen Teil unserer Bevölkerung jedoch nur rd. 1.400 Euro und beim weiblichen Teil erschreckend geringe rd. 950 Euro. Wir reden über eine erhebliche finanzielle Lücke, welche der Pflegebedürftige zunächst durch sein Bar- und anschließend durch Immobilienvermögen decken muss bevor die staatliche Fürsorgeleistungen einsetzt. Salopp gesagt, erst wenn der Pflegebedürftige verarmt ist, übernimmt das Sozialamt die Kosten – ausgenommen davon ist lediglich ein Schonvermögen von 10.000 Euro.
nnz: Was bedeutet dies für ein Immobilie, welche die pflegebedürftigen Großeltern aufgebaut haben?
Lutz Engelhardt (Immobilienwertermittler): Die Situation ist relativ einfach zu erklären. Träger der staatlichen Fürsorgeleistungen ist das zuständige Sozialamt. Dieses übernimmt aber erst dann die Kosten der Pflege, sobald alle finanziellen Mittel – abgesehen vom vorgenannten Schonvermögen – aufgebraucht sind. Die finanziellen Mittel bezieht sich nicht nur auf das vorhandene Geld- oder Immobilienvermögen, sondern auch auf Schenkungen, welche bis zu 10 Jahre zurückliegen. Neben dem Geldvermögen zählt auch Immobilienvermögen, z. B. im Rahmen eines Überlassungsvertrags, zu einer Schenkung. Im Fall eines drohenden Pflegefalls quasi durch Schenkungen zu verarmen, ist eigentlich nicht. In diesem Zusammenhang muss man auch klar sagen, Alter schützt nicht vor der Verwertung des Besitzes. Genau hier setzen die Anregungen von Herrn Beck an, ein Immobilienvermögen nicht nur rechtzeitig, sondern auch richtig zu übertragen.
nnz: Herr Beck, wie können sich Familien, sowohl vor der Verwertung der Familienimmobilie im Pflegefall als auch in Bezug auf zu hohe Erbschaftssteuern schützen?
Alexander Beck (Notar): Ein Verkauf kann sowohl aus vorgenannter Sicht, als auch steuerlich sehr sinnvoll sein! Beispiel: Die Eltern verkaufen ihre vermietete Wohnung für 300.000 Euro an die Tochter. Vorteil 1: Bei Verkäufen zwischen Eltern und Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an – das spart in Thüringen 5%, also 15.000 Euro! Vorteil 2: Die Tochter kann das Gebäude mit höheren Werten abschreiben, während sie bei einer Schenkung die niedrigeren Abschreibungen der Eltern fortführen müsste. Der Verkauf kann also eine Alternative zur Nießbrauchlösung sein. Beides sollte man für den konkreten Einzelfall vom Steuerberater durchrechnen lassen. Die Eltern können sich den Kaufpreis auch in Raten zahlen lassen – wie eine zusätzliche Altersvorsorge. Zu beachten ist allerdings: Wurde die Immobilie vor weniger als 10 Jahren angeschafft, kann beim Verkauf Einkommensteuer anfallen.
nnz: Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer in anderen Konstellationen aus?
Alexander Beck (Notar): Bei Schenkungen und Erbschaften fällt generell keine Grunderwerbsteuer an. Auch Übertragungen in gerader Linie – zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln – sind grunderwerbsteuerfrei, selbst bei (Teil-)Entgeltlichkeit. Anders bei Geschwistern, Onkel/Tante oder Neffe/Nichte: Hier werden bei entgeltlichen Übertragungen 5% Grunderwerbsteuer fällig. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie sind das 25.000 Euro.
nnz: Vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch. Im Terminkalender der nnz gibt es aktuell die konkreten Daten mit allen wichtigen Informationen.
