Mi, 09:00 Uhr
12.02.2025
Jahresgespräch bei der WBG Südharz
Die Pflicht kommt vor der Kür
Der Wohnungsbau ist landesweit in der Krise, das bekommt man auch bei der Wohnungsbaugenossenschaft Südharz zu spüren. Der größte Vermieter der Region will in schwierigen Zeiten weiter auf sicheren Pfaden wandern statt Experimente zu wagen…
Die WBG will in 2025 rund 13 Millionen Euro investierten (Foto: nnz-Archiv)
2024 war für die WBG an sich kein schlechtes Jahr. Man habe das umsetzen können, was man sich vorgenommen habe, berichten die WBG Vorstände Sven Dörmann und Steffen Loup heute zum Jahresgespräch. Größere Maßnahmen, komplexe Modernisierung und umfangreiche Neubauprojekte schiebe man aber weiter vor sich her, man müsse „auf bessere Zeiten warten“.
Die ganze Branche steckt fest in der Krise, hohe Energiekosten, hohe Baukosten, hohen Personalkosten, dazu viel Reglements und Vorgaben, kaum Fördermittel - an den Rahmenbedingungen habe sich im letzten Jahr wenig geändert.
Was man weiter gewährleisten könne und müsse, dass sei die optimale Verwaltung des Bestehenden, ein Feld in dem die Genossenschaft und ihre Partner auf jahrzehntelange Erfahrung zurückgreifen können. „Die Pflicht kommt vor der Kür“, sagt Sven Dörmann und die heißt: Strangsanierung, Instandhaltung und Wartung, laufende Modernisierung, Wirtschaftlichkeit.
Das alte Jahr in Zahlen
Die gute Nachricht: die Vermietungsquote der rund 6900 Wohnungen liegt mit 97 Prozent weiter am Anschlag, mehr ist kaum möglich, schließlich braucht man nach Auszügen Zeit, um Wohnungen wieder herzurichten. Über 720 mal war das in 2024 der Fall, die Zahl der neuen Mietverträge lag bei 666. Gute Werte, in die sich aber auch ein wenig Wehmut mischt - die Zahl der Studierenden unter den Mietern ist von einst 800 auf knapp 400 gesunken, die Nachfrage hat sich nach der Corona-Pandemie nicht erholen können. Ausgeglichen werden konnten die Verluste bisher durch die Vermietung an Menschen aus der Ukraine.
Die WBG Vorstände Sven Dörmann und Steffen Loup (Foto: agl)
Keine Größe, mit der man langfristig sicher planen kann, in der allgemeinen Unsicherheit zieht es die WBG auf sicheres Territorium und auch da gibt es genug zu tun. Rund 9,3 Millionen Euro wurden 2024 für die Instandsetzung des Bestandes ausgegeben, allen voran für Strangsanierungen, Treppenhäuser, Fassaden und die Herrichtung von Leerwohnungen. „Wir geben hier mehr aus als andere in der Branche damit wir gar nicht erst in einen Rückstau geraten. Die Strangsanierungen sind da ein Muss, wir sind mitten in der zweiten Welle nach den 90er Jahren, da gibt es kein Wenn und Aber“, sagt Dörmann.
Die Ausgaben für Modernisierung fielen mit rund 1,5 Millionen Euro im Vergleich eher moderat aus, vor allem das „Balkonprogramm“ wurde vorangetrieben, allein in der Nordhäuser Innenstadt mit 54 neuen Balkonen.
Neue Wege für die Wärmeversorgung
Zur laufenden Wartung und Sanierung gehört auch das Großthema Wärme. Der Anschluss an die Fernwärme liegt inzwischen bei 70 Prozent, in Bleicherode betreibt man gar ein eigenes Fernwärmenetz. Rund 15 Prozent des Bestandes werden noch mit Gasetagenheizungen versorgt. Auch die sollten möglichst weichen, ein Anschluss an die Fernwärme ist aber nur dann möglich, wenn der Versorger das Netz auch entsprechend ausgebaut hat. Eine Umstellung auf Wärmepumpen sei zwar denkbar, in der Kosten-Nutzen Rechnung aber nicht wirtschaftlich darstellbar, so die Einschätzung bei der WBG. Statt Bestandsgebäude aufwendig umzubauen wäre es aus Sicht der Genossenschaft sinnvoller, wenn man die CO2 Neutralität an der Quelle beim Energie- und Wärmeversorger herstellen würde.
Einfluss haben die Südharzer darauf freilich wenig, im Hier und Jetzt sucht man vielmehr nach Wegen, die Nutzung effizienter zu gestalten und setzt dabei auch auf High-Tech. Der „Digitale Heizungskeller“ wird seit Oktober vergangenen Jahres an 30 Fernwärmestationen erprobt. Statt die Wärmeversorgung mit der Gießkanne zu verteilen sollen moderne Sensorik und Software dafür sorgen, dass Häuser punktuell und verbrauchsabhängig nach Bedarf gesteuert werden können. „Beides kann sich von Haus zu Haus stark unterschiedlich sein, je nachdem wer dort wohnt und wie die Gewohnheiten sind. In einem ist der Verbrauch an Hausstrom größer weil viele Bewohner die Keller öfter nutzen, in einem anderen wohnen vornehmlich Senioren, bei denen die Bedarfszeiten andere sind, als beim Arbeitnehmer im Schichtbetrieb. Die Software kann das Anhand von Daten auswerten und Anpassungen in der Versorgung vorschlagen“, erläutert Dörmann. Das Einsparpotential soll bei rund zehn Prozent liegen, eine Auswertung des ersten Pilotprojektes soll Ende März erfolgen.
Ziel sei es dabei, die Nebenkostenbelastung für die Mieter niedrig zu halten. Die machen im Moment etwa 30 bis 40 Prozent der Mietkosten aus, ohne Nebenkosten liege man bei 5,47 Euro pro Quadratmeter im Gesamtdurchschnitt und damit noch unter dem Niveau, das in Thüringen für den sozialen Wohnungsbau gilt.
Mietanpassungen werden geprüft
Unter anderem liegt diese Entwicklung auch darin begründet, dass Mietanpassungen in Teilen des Bestandes mehrere Jahre zurückliegen. Seit 2024 ist man dabei, eine „Vergleichsmietenanpassung“ durchzuführen, im neuen Jahr wird ein Großteil der Wohnungen überprüft werden. „Im Schnitt lagen die Mietsteigerungen über den gesamten Bestand verteilt bei rund einem Prozent, was sehr moderat ist. Das Delta zu den Kostensteigerungen, die auch wir überall sehen, hat inzwischen aber einen Umfang angenommen, der es zwingend notwendig macht, Anpassungen zu kalkulieren.“, sagt Sven Dörmann.
Eine Mieterhöhung stehe nicht allen Wohnungen ins Haus, da manche Mieter bereits jetzt auf dem angepeilten Niveau liegen. Wessen Miete lange Zeit nicht angepasst wurde, muss mit größeren Sprüngen rechnen, gesetzlich möglich sind Mieterhöhungen von bis zu 20 Prozent über drei Jahre. Die WBG will nach der Anpassungsrunde für die folgenden fünf Jahre keine neue Erhöhungen planen um ihren Mietern sicheres und stabiles wohnen zu ermöglichen, sagt Dörmann. Informationen für Mieterinnen und Mieter werde man im Vorfeld rechtzeitig bereit stellen, versichern die Vorstände.
Den sicheren Weg gehen
Im Sinne der Genossenschaft und ihre Mitglieder müsse man sichere Wege gehen, dazu gehöre auch die strategische Ausrichtung, sagt Steffen Loup. Neben der Vermietung bietet die WBG mit der „Wohnungsverwaltungsgesellschaft“ eine ganze Reihe Dienstleistungen an, darunter ein eigenes Glasfasernetz, Energie- und Stromprodukte, Heizungsanlagen, ein Service zur Wärmeabrechnung und Handwerkerleistungen. Als „Mädchen für Alles“ bot die Tochtergesellschaft rund 20 Jahre lang die Fremdverwaltung von Wohneigentum auch für Dritte an. Diese Verträge wurden im vergangenen Jahr sukzessive aufgelöst, die Entwicklung der letzten Jahre habe dazu geführt, dass man mehr und mehr mit Aufgaben für die „Mutter“ beschäftigt ist, darauf werde man sich weiter konzentrieren.
Beibehalten wird das Programm „Wohnen und Sparen“, wer als Mitglied und Mieter sein Geld bei der WBG parkt, erhält Zinssätze von bis zu 2,7 Prozent. Rund 380 Mieter tun dies bereits, so Loup, das Sparvermögen beträgt aktuell rund 3,8 Millionen Euro. Das Modell sei ein attraktives Sparprogramm, dass der Innenfinanzierung der WBG zu Gute komme und gleichsam die Mitglieder unterstütze.
Ein wenig Kür
Mit vorsichtigen Schritten geht man in das neue Jahr, rund 13 Millionen Euro will die WBG investieren, unter anderem in das Balkonprogramm. Auf dem Plan stehen 111 neue Balkone, die man an älteren Häusern aus den 1930er Jahren im bewährten System anbringen will. Strangsanierungen sind für die Dr. Robert-Koch-Straße 15 bis 37 sowie für die Weberstraße 4 geplant. In Niedersachswerfen steht ein Heizungstausch in der Goethestraße an, außerdem soll im Ort der Anschluss an ein Nahwärmenetz geprüft werden, von dem bis zum 80 Wohnungen der WBG profitieren könnten.
Und ganz ohne „Kür“ wird man vielleicht doch nicht aus dem Jahr gehen. Vor experimentellen Bauprojekten hat man sich in guten Zeiten nicht gescheut, angefangen beim Ausbau des Seniorengerechten Wohnens in Nordhausen Nord bis zum „Green One“ in der Stolberger Straße.
Letzterem könnte, so denn alles gut läuft, das „WBG Black One“ folgen. Hinter dem Arbeitstitel verbirgt sich der Bau von insgesamt sieben Dreiraumwohnungen zwischen 77 und 90 Quadratmetern Größe. Die passende Immobilie würde an der Ecke Riemannstraße/Schröterstraße entstehen und das möglichst Energieautark im besten Fall gar als „Energie-Plus“ Haus. Daher auch der Name „Black One“, statt die Fassade wie in der Stolberger Straße zu begrünen will man hier (schwarze) PV-Anlagen in Südwest-Ausrichtung anbringen um das Gebäude mit Strom zu versorgen. Die nötigen Ausschreibungen laufen, ob das Projekt grünes Licht erhält hängt davon ab, wie diese Zahlen aussehen.
„Wir würden das wirklich gerne bauen, sind aber sehr vorsichtig. Ob und wie, das wird sich in den nächsten Wochen entscheiden. Eigentlich muss sich die allgemeine Marktsituation ändern und die Baufirmen wieder in die Lage versetzt werden, günstiger zu arbeiten.“, sagt Sven Dörmann.
Schlecht wäre der Zeitpunkt für ein Projekt das mehr als nur „Pflicht“ sein würde sicher nicht, schließlich wird die WBG Südharz im kommenden Jahr ihren 125. Geburtstag feiern können.
Angelo Glashagel
Autor: red
Die WBG will in 2025 rund 13 Millionen Euro investierten (Foto: nnz-Archiv)
2024 war für die WBG an sich kein schlechtes Jahr. Man habe das umsetzen können, was man sich vorgenommen habe, berichten die WBG Vorstände Sven Dörmann und Steffen Loup heute zum Jahresgespräch. Größere Maßnahmen, komplexe Modernisierung und umfangreiche Neubauprojekte schiebe man aber weiter vor sich her, man müsse „auf bessere Zeiten warten“.
Die ganze Branche steckt fest in der Krise, hohe Energiekosten, hohe Baukosten, hohen Personalkosten, dazu viel Reglements und Vorgaben, kaum Fördermittel - an den Rahmenbedingungen habe sich im letzten Jahr wenig geändert.
Was man weiter gewährleisten könne und müsse, dass sei die optimale Verwaltung des Bestehenden, ein Feld in dem die Genossenschaft und ihre Partner auf jahrzehntelange Erfahrung zurückgreifen können. „Die Pflicht kommt vor der Kür“, sagt Sven Dörmann und die heißt: Strangsanierung, Instandhaltung und Wartung, laufende Modernisierung, Wirtschaftlichkeit.
Das alte Jahr in Zahlen
Die gute Nachricht: die Vermietungsquote der rund 6900 Wohnungen liegt mit 97 Prozent weiter am Anschlag, mehr ist kaum möglich, schließlich braucht man nach Auszügen Zeit, um Wohnungen wieder herzurichten. Über 720 mal war das in 2024 der Fall, die Zahl der neuen Mietverträge lag bei 666. Gute Werte, in die sich aber auch ein wenig Wehmut mischt - die Zahl der Studierenden unter den Mietern ist von einst 800 auf knapp 400 gesunken, die Nachfrage hat sich nach der Corona-Pandemie nicht erholen können. Ausgeglichen werden konnten die Verluste bisher durch die Vermietung an Menschen aus der Ukraine.
Die WBG Vorstände Sven Dörmann und Steffen Loup (Foto: agl)
Keine Größe, mit der man langfristig sicher planen kann, in der allgemeinen Unsicherheit zieht es die WBG auf sicheres Territorium und auch da gibt es genug zu tun. Rund 9,3 Millionen Euro wurden 2024 für die Instandsetzung des Bestandes ausgegeben, allen voran für Strangsanierungen, Treppenhäuser, Fassaden und die Herrichtung von Leerwohnungen. „Wir geben hier mehr aus als andere in der Branche damit wir gar nicht erst in einen Rückstau geraten. Die Strangsanierungen sind da ein Muss, wir sind mitten in der zweiten Welle nach den 90er Jahren, da gibt es kein Wenn und Aber“, sagt Dörmann.
Die Ausgaben für Modernisierung fielen mit rund 1,5 Millionen Euro im Vergleich eher moderat aus, vor allem das „Balkonprogramm“ wurde vorangetrieben, allein in der Nordhäuser Innenstadt mit 54 neuen Balkonen.
Neue Wege für die Wärmeversorgung
Zur laufenden Wartung und Sanierung gehört auch das Großthema Wärme. Der Anschluss an die Fernwärme liegt inzwischen bei 70 Prozent, in Bleicherode betreibt man gar ein eigenes Fernwärmenetz. Rund 15 Prozent des Bestandes werden noch mit Gasetagenheizungen versorgt. Auch die sollten möglichst weichen, ein Anschluss an die Fernwärme ist aber nur dann möglich, wenn der Versorger das Netz auch entsprechend ausgebaut hat. Eine Umstellung auf Wärmepumpen sei zwar denkbar, in der Kosten-Nutzen Rechnung aber nicht wirtschaftlich darstellbar, so die Einschätzung bei der WBG. Statt Bestandsgebäude aufwendig umzubauen wäre es aus Sicht der Genossenschaft sinnvoller, wenn man die CO2 Neutralität an der Quelle beim Energie- und Wärmeversorger herstellen würde.
Einfluss haben die Südharzer darauf freilich wenig, im Hier und Jetzt sucht man vielmehr nach Wegen, die Nutzung effizienter zu gestalten und setzt dabei auch auf High-Tech. Der „Digitale Heizungskeller“ wird seit Oktober vergangenen Jahres an 30 Fernwärmestationen erprobt. Statt die Wärmeversorgung mit der Gießkanne zu verteilen sollen moderne Sensorik und Software dafür sorgen, dass Häuser punktuell und verbrauchsabhängig nach Bedarf gesteuert werden können. „Beides kann sich von Haus zu Haus stark unterschiedlich sein, je nachdem wer dort wohnt und wie die Gewohnheiten sind. In einem ist der Verbrauch an Hausstrom größer weil viele Bewohner die Keller öfter nutzen, in einem anderen wohnen vornehmlich Senioren, bei denen die Bedarfszeiten andere sind, als beim Arbeitnehmer im Schichtbetrieb. Die Software kann das Anhand von Daten auswerten und Anpassungen in der Versorgung vorschlagen“, erläutert Dörmann. Das Einsparpotential soll bei rund zehn Prozent liegen, eine Auswertung des ersten Pilotprojektes soll Ende März erfolgen.
Ziel sei es dabei, die Nebenkostenbelastung für die Mieter niedrig zu halten. Die machen im Moment etwa 30 bis 40 Prozent der Mietkosten aus, ohne Nebenkosten liege man bei 5,47 Euro pro Quadratmeter im Gesamtdurchschnitt und damit noch unter dem Niveau, das in Thüringen für den sozialen Wohnungsbau gilt.
Mietanpassungen werden geprüft
Unter anderem liegt diese Entwicklung auch darin begründet, dass Mietanpassungen in Teilen des Bestandes mehrere Jahre zurückliegen. Seit 2024 ist man dabei, eine „Vergleichsmietenanpassung“ durchzuführen, im neuen Jahr wird ein Großteil der Wohnungen überprüft werden. „Im Schnitt lagen die Mietsteigerungen über den gesamten Bestand verteilt bei rund einem Prozent, was sehr moderat ist. Das Delta zu den Kostensteigerungen, die auch wir überall sehen, hat inzwischen aber einen Umfang angenommen, der es zwingend notwendig macht, Anpassungen zu kalkulieren.“, sagt Sven Dörmann.
Eine Mieterhöhung stehe nicht allen Wohnungen ins Haus, da manche Mieter bereits jetzt auf dem angepeilten Niveau liegen. Wessen Miete lange Zeit nicht angepasst wurde, muss mit größeren Sprüngen rechnen, gesetzlich möglich sind Mieterhöhungen von bis zu 20 Prozent über drei Jahre. Die WBG will nach der Anpassungsrunde für die folgenden fünf Jahre keine neue Erhöhungen planen um ihren Mietern sicheres und stabiles wohnen zu ermöglichen, sagt Dörmann. Informationen für Mieterinnen und Mieter werde man im Vorfeld rechtzeitig bereit stellen, versichern die Vorstände.
Den sicheren Weg gehen
Im Sinne der Genossenschaft und ihre Mitglieder müsse man sichere Wege gehen, dazu gehöre auch die strategische Ausrichtung, sagt Steffen Loup. Neben der Vermietung bietet die WBG mit der „Wohnungsverwaltungsgesellschaft“ eine ganze Reihe Dienstleistungen an, darunter ein eigenes Glasfasernetz, Energie- und Stromprodukte, Heizungsanlagen, ein Service zur Wärmeabrechnung und Handwerkerleistungen. Als „Mädchen für Alles“ bot die Tochtergesellschaft rund 20 Jahre lang die Fremdverwaltung von Wohneigentum auch für Dritte an. Diese Verträge wurden im vergangenen Jahr sukzessive aufgelöst, die Entwicklung der letzten Jahre habe dazu geführt, dass man mehr und mehr mit Aufgaben für die „Mutter“ beschäftigt ist, darauf werde man sich weiter konzentrieren.
Beibehalten wird das Programm „Wohnen und Sparen“, wer als Mitglied und Mieter sein Geld bei der WBG parkt, erhält Zinssätze von bis zu 2,7 Prozent. Rund 380 Mieter tun dies bereits, so Loup, das Sparvermögen beträgt aktuell rund 3,8 Millionen Euro. Das Modell sei ein attraktives Sparprogramm, dass der Innenfinanzierung der WBG zu Gute komme und gleichsam die Mitglieder unterstütze.
Ein wenig Kür
Mit vorsichtigen Schritten geht man in das neue Jahr, rund 13 Millionen Euro will die WBG investieren, unter anderem in das Balkonprogramm. Auf dem Plan stehen 111 neue Balkone, die man an älteren Häusern aus den 1930er Jahren im bewährten System anbringen will. Strangsanierungen sind für die Dr. Robert-Koch-Straße 15 bis 37 sowie für die Weberstraße 4 geplant. In Niedersachswerfen steht ein Heizungstausch in der Goethestraße an, außerdem soll im Ort der Anschluss an ein Nahwärmenetz geprüft werden, von dem bis zum 80 Wohnungen der WBG profitieren könnten.
Und ganz ohne „Kür“ wird man vielleicht doch nicht aus dem Jahr gehen. Vor experimentellen Bauprojekten hat man sich in guten Zeiten nicht gescheut, angefangen beim Ausbau des Seniorengerechten Wohnens in Nordhausen Nord bis zum „Green One“ in der Stolberger Straße.
Letzterem könnte, so denn alles gut läuft, das „WBG Black One“ folgen. Hinter dem Arbeitstitel verbirgt sich der Bau von insgesamt sieben Dreiraumwohnungen zwischen 77 und 90 Quadratmetern Größe. Die passende Immobilie würde an der Ecke Riemannstraße/Schröterstraße entstehen und das möglichst Energieautark im besten Fall gar als „Energie-Plus“ Haus. Daher auch der Name „Black One“, statt die Fassade wie in der Stolberger Straße zu begrünen will man hier (schwarze) PV-Anlagen in Südwest-Ausrichtung anbringen um das Gebäude mit Strom zu versorgen. Die nötigen Ausschreibungen laufen, ob das Projekt grünes Licht erhält hängt davon ab, wie diese Zahlen aussehen.
„Wir würden das wirklich gerne bauen, sind aber sehr vorsichtig. Ob und wie, das wird sich in den nächsten Wochen entscheiden. Eigentlich muss sich die allgemeine Marktsituation ändern und die Baufirmen wieder in die Lage versetzt werden, günstiger zu arbeiten.“, sagt Sven Dörmann.
Schlecht wäre der Zeitpunkt für ein Projekt das mehr als nur „Pflicht“ sein würde sicher nicht, schließlich wird die WBG Südharz im kommenden Jahr ihren 125. Geburtstag feiern können.
Angelo Glashagel
