Zweifel kommen immer wieder auf, wenn es um die Bewertung einer Immobilie zur Festlegung ihres Preises kommt. Anhand welcher Faktoren wird solch ein objektiver Wert ermittelt und wie gestaltet sich das Bewertungsverfahren? Das Verfahren ist zunächst einmal im Investmentgesetz geregelt...


Die Anbieter der offenen Immobilienfonds müssen demzufolge mindestens einen Sachverständigenausschuss zur Bewertung des Objekts bilden. Diese Ausschüsse bestehen jeweils aus drei Mitgliedern und bewerten alle Objekte mindestens einmal jährlich, bei enormen Preisschwankungen auch häufiger. Die Sachverständigen müssen in jedem Falle unabhängig sein und dürfen für höchstens fünf Jahre bestellt werden.

Das Bewertungsverfahren der Immobilien

Die Sachverständigen erstellen innerhalb der Wertermittlung ein Gutachten zum so genannten Verkehrswert der Immobilien. Dieser ist ebenfalls im Baugesetzbuch eindeutig definiert. Grundsätzlich kommen drei, in der Wertermittlungsverordnung festgelegte Verfahren in Betracht: Das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. In letzterem ergibt sich ein Wert aus der Summe der Anlagen und des Bodens, im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie anhand der Kaufpreise von vergleichbaren Objekten ermittelt.

Der Wert von gewerblichen Immobilien wird von ihnen genau mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Hier wird der Verkehrswert des Objekts von den Sachverständigen aus dem Barwert künftiger und voraussichtlicher Erträge des Unternehmens abgeleitet.

Diese Faktoren nehmen

Der Wert eines Objektes oder eines Grundstücks wird durch eine Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst, welche die Gutachter bei der Wertermittlung zu berücksichtigen haben. Hier zählen etwa die Bedingungen des lokalen Grundstückmarktes dazu, die nachhaltig einnehmbare Miete, die Nutzung des Objekts, die aktuelle Mieterstruktur, Bewirtschaftungskosten, Leerstände, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und natürlich der Bodenwert. Die Sachverständigen nutzen zur Bewertung die von den Fondsgesellschaften zur Verfügung gestellten Unterlagen, hinzu kommen selbst recherchierte Marktberichte und Informationen.

Natürlich muss die zu bewertende Immobilie auch besichtigt werden, um vollständige und nachhaltige Aussagen über den Wert machen zu können. Das Bewertungsverfahren ist nach wie vor keine zu 100% exakte Wissenschaft, da es in jedem einzelnen Fall diverse Vermessungsspielräume gibt. Auch die Annahmen bezüglich zukünftiger Entwicklungen – vor allem bei gewerblichen Immobilien – ist zumeist eher rein spekulativ.